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当前房地产市场整体进入淡季

时间:2018-10-11 13:30 来源:焦点房产网 作者:admin
    当前房地产市场整体进入淡季,市场“旺季不旺”,传统的“金九银十”行情消失。9日,易居房地产研究院发布的数据显示,9月份,受监测的10个代表城市二手房成交量为5.2万套,环比下降15%,同比下降11%。不仅如此,综合来看,10大城市二手房成交情况,近3个月呈现持续低迷态势。
  易居方面的数据显示,观察累计值,今年1-9月份,分别居于一、二、三线的北京、杭州、金华等10个城市二手房成交量为52.9万套,相比去年同期水平下降了12%。观察历史数据,即累计成交套数同比已经连降24个月。
  中原地产研究中心的统计数据也显示,9月份全月,北京二手房住宅签约15283套。中原地产首席分析师张大伟分析认为,“从签约量看,9月北京二手房住宅签约套数与淡季7、8月基本持平。而且9月份一定程度上因为公积金政策收紧的末班车推动,整体来看,2018年金九成色不足”。
  不仅仅是北京,全月的数据显示,9月份杭州二手房成交量环比下降31%,已经连续4个月成交量环比下降。“杭州二手房成交量的变化可以作为当前部分城市二手房交易市场的晴雨表”。易居房地产研究院研究员王瑾钊分析认为,“随着国家政策对房地产市场的调控,以及银行信贷紧缩的影响,杭州二手房成交量可能会延续震荡调整态势”。
  当前,楼市调控持续重压,信贷收紧,加之最近公积金政策在全国多个城市也开始收紧,使得市场继续陷入观望。另一方面,2017年来,大部分热点城市楼市已经全面进入限价时代。
  “限价政策持续情况下,房地产市场已经没有淡旺季之分,市场更多看限价政策的严格与否”。张大伟表示,目前,多个城市房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。
  综合市场行情,以及下半年以来的房地产调控政策走势,业内普遍认为,在中央提出对房地产市场坚决遏制上涨,以及棚改房安置方式调整的影响下,加之房企融资渠道被限制,各地土地市场流拍或者底价成交现象明显。与此同时,购房者对于房地产市场的投资热度也全面降温。
  王瑾钊分析预计,“后市来看,中央对房地产持续调控不动摇以及房地产信贷收紧的大环境下,预计四季度二手房成交量将维持低迷态势”。在中国各地限购升级、城市化接近60%的大环境下,中国房地产市场基本已经走到了中后期阶段,一二线城市房价太高(房价不高的城市涨幅乏力),三四线城市风险太大。在资产重新配置之下,中国家庭已经不再满足本地城市房产投资。从跑去海南、三亚、厦门等旅游城市买买买,再到美国、日本、东南亚跑马圈地,海外房产投资成为了新风口。
  数据显示:2015年中国海外地产总投资额为213.7亿美元,增长41.5%;2016年中国海外地产投资额达到330亿美元,同比增长53%;2017年中国在海外的房地产投资高达395亿美元,约2502亿元人民币,不断刷新纪录。 目前,中国人海外资产配置仍处于刚刚起步的阶段。按照一般规律,发达国家家庭海外资产配置目前约为15%左右,某些国家甚至更高,比如新加坡,由于自身市场太小,资本市场又发达,足不出户就可以全世界投资,所以比例更是高达37%;而中国家庭的海外资产配置目前仅为4-5%左右,远远低于新加坡等发达国家,即便是中国的高净值人群,海外资产配置比例也并不高。 不过,海外置业这两年也发生了很大变化。以前,国人海外置业动辄美利坚、大不列颠、澳大利亚,但如今大环境已大不相同。比如,澳洲政府收紧了贷款,加拿大温哥华地区额外征收15%的房产转让税,英国则是受脱欧的影响,英镑一度贬值……别的地方国家政策几乎全是负面的,唯独一个地方一枝独秀,就是东南亚。 错过20年前的中国,别错过现在的柬埔寨 20年前中国提出新式发展,出现了拉动经济发展的三大动力,即房地产、外贸和城市化建设,而柬埔寨则逐渐成为一个以中国发展为样本,跟随中国迅速发展的投资淘金热土。 说到柬埔寨,大家的第一印象肯定是“战乱”、“落后”、“世界上最穷的国家”等。事实上,它的基建的确还不健全,像极了20年前中国红砖红瓦的城市面貌,普通百姓的生活水平也不高。战乱是不会了,刚刚大选过,领导班子继续连任了!从2011年开始,柬埔寨的GDP增长均保持在7%左右,第一产业—制衣业和农业等支柱产业稳定发展。 △2008-2017柬埔寨人均GDP走势 与此同时,政府大力发展旅游业和房地产业,使其成为了柬埔寨经济发展的源动力。在2015年的GDP经济报告中,房地产建筑行业更是第一次跃升为第一。投资拉动经济增长,还是原来的配方、还是原来的味道,只是换了个国家。 房价年涨幅约15%,租金回报全球第四 在2010年前,柬埔寨的房产是不允许外国人投资的,直到2010年5月,柬埔寨通过了《外国人持有产权法案》,简单来说就是只要你不买地面一层,从第二层开始,外国人只要持有护照,想怎么买就怎么买。这个法案一出台,敏锐的世界资本就开始关注柬埔寨地产了。 柬埔寨房市自从2012年起快速攀升,几乎每年都有10-20%的增长,部分地区房价增长率表现甚至更高。根据2017 年《全球房产指南》指出,柬埔寨金边房价平均涨幅达到15%;近期发布的《2018全球城市租金回报率》中,金边平均租金回报率以6.92%,排全球第4。 而柬埔寨第二大城市,也是唯一的海港城市——西哈努克港近年房价、地价涨幅更为惊人,部分地区涨幅甚至超过100%。 柬埔寨投资优势: a.美金交易:对于很多想把钱拿去买国外资产的人来说,优势非常明显。以柬埔寨金边市区(非核心区)公寓,总价10万美金左右即可轻松入手。 b.无外汇管制:柬埔寨的外汇政策100%开放,你带多少钱进来,没人管你;你赚了钱,你要带出去也没人管你,它是一个绝对开放的国家。 c.无个人资本利得税:赚了钱不用缴税。 d.永久产权:外国人可直接持有,当地的房屋产权不是70年,是永久。 e.需求旺盛:在柬埔寨长住的外国人已接近40万,而这40万中不包含越南籍等东盟邻国在柬人口。 柬埔寨投资优选 西港太子·金海湾 作为西港为数不多的20万方滨海城市综合体项目,太子·金海湾占据西哈努克港核心位置,毗邻索卡五星级酒店,距索卡海滩不到500米,是名副其实的稀缺海景房。 △太子·金海湾效果图 项目由享誉柬埔寨的柬埔寨太子控股集团旗下太子寰宇地产集团有限公司斥资打造,占地22201平米,由度假公寓和购物中心构成,总建筑面积212525平米。其中,度假公寓包含4栋住宅公寓,总计2100户。同时,太子·金海湾将打造成西港首个集吃、喝、玩、乐、购为一体的综合性购物中心,建成后将实现西港旅游配套的转型升级,满足全球海居旅客、商务办公人士的消费需求。

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