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在房地产开发过程中

时间:2018-07-11 09:05 来源:焦点房产网 作者:admin
    在房地产开发过程中,向自然人大额借款的情况并不少见。一旦开发商资金链断裂,往往会采取以物抵债的方式解决纠纷。作为出借方,认为只要签了购房合同并实际入住,房产就属于自己了。其实未必如此。今天的《说法》栏目邀请到江苏圣典律师事务所夏冬华律师,针对上述问题,从法律角度作出解析。
  “在我代理的一起申请执行人执行房地产开发公司民间借贷一案中,针对一处法院查封的涉案房屋,有案外人提出执行异议,表示其已在4年前与房地产开发公司签订了商品房认购书,是以物抵债的方式支付了全额购房款,之后他办理了相关手续并实际入住。他请求解除对涉案房屋的查封。”夏冬华律师说,最终法院驳回了此案外人的异议请求。
  夏律师介绍,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分款项且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
  “上述四个条件必须同时具备,缺一不可。”夏冬华律师说,对于以物抵债方式产生的房屋买卖合同关系,除了提供收款收据,因债权债务数额较大,案外人还应提交付款凭证、银行往来单据等证据,来佐证证明双方存在真实的债权债务关系及债权债务的具体数额。“该案中,案外人仅凭房地产开发公司出具的收款收据,向法院主张自己已支付购房款,所以法院并没有认定。”
  夏冬华律师提醒:如果迫不得已以物抵债,出借人一定要与借款人签订书面房屋买卖合同并办理网签备案,并要保存借款的付款凭证及银行款项往来明细。否则即使出借人已实际入住,房屋所有权也不一定归其所有。 市民在租房或者买房时,往往为找的中介人员是否靠谱伤脑筋。今后,市民有望用手机扫一扫,就能知道该中介人员以前是否有过劣迹。
  紫金山记者了解到,南京正在大力推广房产经纪行业服务实名制,以后中介人员必须挂牌上岗,终身编号,交易人可以扫描二维码对中介人员给好评或差评。
  据了解,南京市第一批约3000名“经纪从业人员明示牌”已经在我爱我家、链家等四家公司率先启用。明示牌上除了公示了中介人员的姓名、照片、所属企业、从业编号等基本信息,还新增了二维码。交易人拿起手机扫一扫二维码,就能看到市房产局官方监管平台中的数据,实时查验核实该中介从业人员基本信息、状态、交易量、评价信息等从业信息,择优选择服务人员。
  在签订合同后,交易人还可以通过扫描二维码或登录“我的南京”APP对其服务进行评价。
  这种明示牌即将推广至南京市所有经纪机构、门店、从业人员,实现全行业覆盖。凡是在南京市从事房地产经纪业务活动(包括商品房销售代理、二手房销售或租赁)的房地产经纪从业人员将实现实名服务制,从业人员的实名信息需在市房产局进行备案登记,同步在南京网上房地产网站上进行公示,在提供房地产经纪服务时需按要求挂牌上岗,明示身份。
  更关键的是,全市的从业人员在录入监管平台后,系统都会自动生成唯一的从业编号,此编号实行终身制,无论该人员将来是否更换从业机构,从业编号都无法变更,相关从业信息和信用信息将跟随其整个职业生涯。 按照“不赚最后一枚硬币”,此时风险高于收益了,即便还有较大上涨空间,假如获利丰厚的话,还是应该尽快落袋为安。从这个角度来说,随着一系列调控楼市的政策出炉并落地实施,很可能留给炒房客抛售房产的时间已经不多了。
  首先各地的限购政策已经越来越严,以武汉市为例,拥有本市户籍的居民最多只能在中心城区拥有两套房,同时第二套房的首付比例不得低于50%,对于非武汉市户籍的居民,只能在中心城区拥有一套房产。而且在各地楼盘空置率不断升高的情况下,囤积过多房产很可能在未来埋下了一颗定时炸弹。
  其次,在6月16日,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现了全国联网,这意味着今后个人拥有的房产数量将变得更加透明,对于个人首套房还是多套房的判定也更加精准,这有助于限购政策更好的实施,在银行贷款方面,也能辅助其进行更加严格的限制。
  如果说不动产登记信息管理基础平台的全国联网不足以对房价产生实质性的影响,也并不能促使炒房客感到危机,那么未来房产税的落地对炒房客而言一定是巨大的打击,而此次不动产登记的全国联网,也被视为为之后开征房产税扫清了最后的障碍,如果房产税开始征收,房子越多,要缴纳的税款也就越多,那么对于手里拥有多套房的炒房者来说,毫无疑问会对其造成重创。

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