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不要迷信房地产对经济拉动作用

时间:2019-02-27 13:10 来源:焦点房产网 作者:admin
    有时候我们很容易犯一个毛病,就是听风就是雨,然而过度解读。房地产从低向高,发展到当下的高房价,可以说是过度了。而后随着调控的不断深入,有时候大家又完全没有信心了。其实,一个正常的市场,一定有买有卖,大家都不敢买不敢卖,双方都相互僵持在那里,又谈什么市场呢?
  房地产市场过热,那调控就去抑制,但绝对不是从一个极端引向另一个极端。最近,由于调控的效果初现,自然全国各地也会在分类调控、因城施策指导下,有了一些微调政策,于是不少专家又开始忽悠,就好像可逮着机会了,大肆唱响房地产支柱地位作用,甚至喊出买房就是爱国口号,没有房地产就没有中国经济。但是他们忘了,调控政策的微调是在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位思想指导下,这个底线不会破。
  近日,发改委发布2019年投资形势展望报告,发改委预判,2019年基建投资有望保持中速增长;而制造业、房地产项目投资有望保持平稳增长,但面临着一定下行压力。2019年制造业和房地产将保持较快增长,为“稳投资”的主导力量;基建投资有望保持中速增长,是“稳投资”的重点发力方向。预计2019年,采矿业、中高端制造业、住宿和餐饮业、房地产业、科学研究和技术服务业有望成为投资热点行业,支持固定资产投资稳步增长。
  总之,不少人抓住了,房地产将成为2019年投资热点行业和主导力量之一。于是,又炸锅了。又开始大肆炒作这个概念,其实文中一开始我就说了,市场过热就会降温,市场过冷就会刺激一下,这都是以调控为手段的平衡机制。
  俗话说,久热必有寒,久旱必雨淋。最近,央行在《报告》中提到:“从国内看,房地产、汽车等传统支柱产业进入调整期,大部分新业态和新动能在量级上仍弱于传统支柱行业,消费增长相对乏力,经济内生增长动力有待进一步增强“。其实也对房地产的支柱地位表达了态度,目前正经历一个调整期。
  无论你怎么解读,无论你如何认为房地产还将有大好的发展空间或者说房地产到头了,其实这都不是真正的现实。人民日报评价,不能再走房地产拉动经济的老路。经济日报也发表过文章,《不要迷信房地产对经济拉动作用》。中国经济要实现更高质量、更高效率的发展,要破除对房地产市场拉动经济发展作用的迷信。
  其实你无需验证房地产的支柱地位,更不需要强调房地产对经济的贡献作用,这个没人否认,只是这种依赖有点过度,而我们为了保证经济增长更高质高效,才必须要从高速增长路上慢下来。
  传统的支柱产业自然很难适应新的阶段的发展,当传统支柱在调整,尚未有新的拉动经济增长的行业起来时,对于房地产的度就更需要把握到位了。既要防止货币条件过紧引发风险,也要防止大水漫灌加剧扭曲和继续累积风险,对于“度”的把握要求较高,其核心是服务好实体经济。
  那么也就决定了未来的房地产市场以稳为主,房价也不会大起大落。我们需要房地产,但房地产面临着升级更新,更不能再走房地产化经济老路。另外,话说回来,无论你是不是刚需,在你把房子买到手就已经是投资行为了。所以,严格意义上,房子当然可以投资,一是瘦死的骆驼比马大,房地产行业再怎么低迷,也是一块巨大的肥肉,房地产虽然不像以前了,但是似乎还没有什么行业比房子更能保值增值,尤其对普通老百姓而言,更不适合炒股。买房基本上更追求自住,买房要以需求为准,需要则买,这样也就无所谓市场好坏,只要你需要住房。抛却投资想法,更要放弃炒房幻想,本着自住的原则,将来可能会无心插柳柳成荫。曾红极一时的房产中介平台爱屋吉屋被曝出官网、App已停止运营,让人唏嘘不已。而在今年1月底,其正式停止对外正常业务,进入善后清算程序。
  从2014年高调上线到2019年彻底凉透,爱屋吉屋只经历了短暂的5年光景。回首发展历程,其高光时刻仅持续了一年半,即2014年下半年到2015年年底完成5轮融资,疯狂吸金3.5亿美元,估值一路飙升至10亿美元,被称为“业内最快成长起来的独角兽”,一时风光无两。
  不过,从2016年起,爱屋吉屋开始走下坡路,其扬言用互联网思维颠覆传统房产中介的梦想不仅没有实现,反倒最终革了自己的命。在我看来,爱屋吉屋本质上是一个To VC的创业项目,创始团队想的不是为行业创造价值,而是把数据做漂亮,待合适时机像大黄蜂一样卖给巨头。
 在谈爱屋吉屋的商业模式之前,有必要交代创始团队的背景和当时大环境。先说团队背景,爱屋吉屋由黎勇劲、邓薇、吴铮三人创办,他们都是清一色的互联网人,曾在视频网站土豆网担任高管,离职后创办打车O2O平台大黄蜂,当时在业内首推补贴,并在滴滴、快的大战中成为重要变量,最终卖给快的。
  而爱屋吉屋创办的2014年,正值O2O创业热潮兴起,资本热钱疯狂涌入,凡是打出“颠覆传统行业”旗号的创业项目,都很容易获得投资。因此,高喊颠覆传统房产中介的爱屋吉屋赶上创业好时机,一出道便成为投资机构的宠儿。
  当然,真正促使爱屋吉屋迅速走红的是其颇具杀伤力的打法,其先后进军租房、二手房领域。前者祭出租客佣金全免的政策,这对租客来说是个不小的诱惑,后者仅收取1%的佣金,低于1.5%-2.5%行业水平的佣金额。同时,为了凸显自身与众不同,爱屋吉屋采取纯线上模式,没有门店,将省下的线下开店成本用于打广告、补贴用户。
  因此,你会看到,著名喜剧演员蔡明代言的广告在北上广等大城市随处可见。而作为房产中介的重要一环,经纪人在爱屋吉屋享受的待遇也普遍高于链家、中原等传统房产中介,开出“6000元固定底薪”、“65%的提成”等诱人条件,后者薪资构成通常是低底薪、高提成。
  凭借去门店+狂铺广告+补贴用户+高薪挖经纪人,爱屋吉屋不仅在上海大本营迅速站稳脚跟,也席卷整个北京市场。2015年9月,其二手房交易达到2400多套,仅次于链家的4000多套,排名上海第二。2015年其房产交易额为400亿元,成交超2万套房源,这个数字链家走了十年,而爱屋吉屋只用一年。
  用爱屋吉屋联合创始人邓薇的话来说,爱屋吉屋用互联网飞机大炮的方式挑战传统房地产中介的刀耕火种。不得不说,当时爱屋吉屋这套打法十分奏效,除了成交量节节攀升,还反映在房源获取上,广告带来的客户大约占比50%,经纪人自发展的客户约为30%,其他渠道则为20%。
  值得注意的是,与爱屋吉屋飞速崛起同步进行的是,团队规模急剧扩张,从2014年不到3000员工,迅速增长到2015年的约13000人,以每人每月5000元工资计算,其每月用人成本高达6500万元,这对于处于创业期的爱屋吉屋来说是个不小的负担。
  或许是被胜利冲昏头脑,亦或是2015年11月完成1.5亿美元融资后认为自己不差钱,当时邓薇并未觉察到微薄的佣金收入远远无法覆盖高昂的人力支出、用户补贴和广告投放带来的潜在风险,烧钱式扩张终究不是长久之计,一旦资本停止输血,爱屋吉屋将陷入极其被动的境地。
 好景不长,2016年成为爱屋吉屋的转折之年,随着运营模式弊端的不断暴露,其不可避免地开始走下坡路。邓薇曾表示,“2016年最大的目标是要从最会花钱的公司变成最会赚钱的公司。”她的这番表态,意在暗示爱屋吉屋将削弱烧钱力度,甚至终结烧钱模式,加速转向盈利,其画风突变的原因并不神秘,即爱屋吉屋融资受阻,其在2015年11月E轮融资后再没有公布融资消息。
  据全天候科技报道,一位曾拒绝爱屋吉屋的投资方表示,当时邓薇说成立12个月就达到链家25%的市场份额,但其实是靠补贴而来,每个订单补贴成本至少3万元,而滴滴单笔最高补贴超过100元的都非常少,连BAT都不敢这么烧钱。由此可见,爱屋吉屋烧钱力度真狠,所谓亮眼的数据不过是虚假繁荣,而邓薇似乎没意识到,烧钱只是手段,而不是目的,而且是一柄双刃剑,用得好成为下一个滴滴,用不好到头来伤到自己。
  遗憾的是,爱屋吉屋活成了后者,没有融资继续输血,其烧钱快烧不起,改变打法势在必行,为了能存活下去,走上开源节流之路。开源方面,爱屋吉屋调整佣金政策,二手房买卖佣金比例从1%上升至1.6%,租房也从租客佣金全免调整为租客付35%,房东根据租金大小付35%-100%不等。
  节流方面,爱屋吉屋不仅大幅缩减广告投放,还对经纪人采取降薪措施,底薪从6000元降到4100元,提佣比例降幅达20%,引发这些靠飞单赚快钱的经纪人不满。更让人大跌眼镜的是,曾大肆宣扬要让“门店滚粗”的爱屋吉屋,竟然效仿链家开起线下门店来。让邓薇始料未及的是,此番调整不仅没有让爱屋吉屋走出困境,反而处境更为尴尬。
  一方面,广告+经纪人贡献8成房源,随着广告投放的减少、经纪人降薪加速人才流失,导致房源获取受阻,数量下降在所难免,尽管其开设线下门店,但由于门店运营经验的缺乏、传统门店人才储备不足,短期内无法成为房源获取的主力军。
  另一方面,无论租房还是二手房买卖,用户始终最看重的是房源和服务质量,早期爱屋吉屋靠围绕佣金的补贴尝到甜头,似乎使邓薇产生用户重佣金、轻房源的错觉,一旦其佣金比例上涨到与链家相差无几的水准,用户对房源和服务质量的要求就上来了,准确说是回归正常水准甚至要求更高,而现实是爱屋吉屋优质房源获取能力大不如从前,加上经纪人的离职,成交量也就出现严重下滑。
  数据显示,2016年爱屋吉屋在北京、上海两地的总成交量只有11978套,比2015年2万套相差甚远。2017年房产交易则更为惨淡,截至7月京沪两地总成交量仅为1400套,比估值10亿美金时的成交数据下滑10倍。而总成交量的节节败退,自然影响爱屋吉屋的营收。
  不难看出,为了自救,爱屋吉屋在容易操作的节流方面表现“突出”,却连带影响了开源,其不仅没有如愿成为最会赚钱的公司,连扭亏为盈都未做到。
  爱屋吉屋难逃凉凉命运,从早期意气风发、标新立异到中期颓势尽显、形同链家,再到后期彻底凉凉,爱屋吉屋一路走来,得意远少于失意,烧钱、补贴只是其死亡的表象,深层次原因在于其对房产中介行业的理解不透彻,以及缺乏必要的敬畏之心,主要体现在两方面:
  创始团队都是互联网人,没有房产中介背景。或许你会说,互联网人主导爱屋吉屋,可以使其不受传统房产中介行业的约束来进行创新,但别忘了,其作为房产O2O平台,离不开线下这一环,光靠经纪人去揽客,而高管中无一人懂房产中介,这样运作下去非常危险。事实证明,爱屋吉屋那些感动自己的创新,不过是无知的表现。
  换个角度看,爱屋吉屋之所以对房产中介专业人才不够重视,原因在于邓薇盲目神化互联网,认为互联网思维无所不能,即便在水很深的房产中介行业也能一路高歌猛进,而直接漠视行业客观规律。
  线下门店运营从“看不起”到“来不及”。爱屋吉屋从让“门店滚粗”到主动开店,打脸的背后是其逐渐意识到线下的重要性,因为房产O2O归根结底是一门拼线下运营的生意。一方面,门店资产并没有想象的那么重,链家门店开支总体份额占收入的不到8%;另一方面,门店带来的价值远高于成本,因为房地产是非标产品,交易额度大,用户更青睐线下成交,而且其位置固定,起到品牌展示的作用,有利于拓展新房源。
  等到爱屋吉屋幡然醒悟,开始大力布局线下门店,却面临新的问题:此前走纯线上模式,主要积累互联网运营人才,门店经营人才的储备不够,无法与拥有深厚根基和经验积累的链家相提并论,而其佣金比例上涨后,唯一的价格优势丧失,用户纷纷倒向更专业的链家,爱屋吉屋自然人走茶凉。
  在我看来,爱屋吉屋的商业模式充斥着对互联网杀伤力的过度迷信,少了对传统房产中介行业的深究,真正能给行业带来改变的创新少之又少,其引以为傲的佣金政策,与其说是一种创新,不如说是变相补贴,初期在与链家的竞争中占上风,最终目送用户投奔链家。而缺乏行之有效的创新,爱屋吉屋颠覆老司机链家就无从说起,后者活得好好的,而其在一步步走向灭亡。
  毫不客气地讲,烧钱抢市场So easy,含金量并不高,真正的含金量在于烧钱背后的修炼内功,即提升用户体验和行业效率,为社会创造价值。而无论是2015年O2O倒闭潮还是如今爱屋吉屋凉凉,均死于过于推崇烧钱补贴且不重视线下运营。这些惨痛的教训传递出一个真理:互联网不是万能的,传统行业也没那么脆弱,玩转O2O的先决条件是线上线下两手都要抓、两手都要硬。

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