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房产周边的交通、教育、医疗、生活设施

时间:2018-05-14 11:36 来源:焦点房产网 作者:admin
   2017年全年,深圳市人民币贷款增加5881.32亿元,住户部门贷款里的中长期贷款(按揭房贷)增加2147.75亿元,占比为36.5%,而今年第一季度的住户部门贷款里的中长期贷款里549.2亿元占全市人民币贷款增加额2247.8亿元的比例仅为24 .4%。3月份深圳市人民币贷款的住户部门贷款中的房贷约为132.8亿元,与2月份相比略增不足3个百分点,预计4月份情况与3月份相比变化不大。
  不过考虑到银行贷款大致按照四个季度3:3:2:2的节奏来看,前两个季度贷款总额基本持平,但是实际操作中由于1月份的额度被上年度年底的排队累计待消化的贷款叠加,因此第一季度的实际投放额度会稍高于第二季度。以全国为例,今年1月份人民币贷款增加额达到创历史纪录的2.9万亿元,预计占到今年全年14 .3万亿元的20%左右。而深圳今年1月份人民币贷款总额1281.7亿元,占到预计全年约6000亿元的21%,基本与全国水平一致。不过,考虑到4月份是二季度的首月,预计房贷额度在二季度的单月额度中会相对略为宽松。在司法实践中,执行财产处置过程常面临拍品评估周期长、评估费用高等问题,某种程度上降低了执行财产处置效率。长江日报记者13日从武汉市中级人民法院获悉,今年3月起,该院引入大数据询价系统,对执行案件中案涉房产进行市场询价,原本需要一两个月评估过程,如今在系统内输入房产信息,两分钟即得出房产市场询价结果。
  大数据两分钟算出市场价 从春节之后几个月一手住宅、商业、办公类别房产均价来看,总体上基本处于大致相当水平,考虑到办公楼、商务公寓及商铺都作为商业类别房产贷款成数不超过五成,同样额度的房贷总额可以用来支持更多成交量的商、办类房产的成交,对目前严格限价预(现)售审批及备案的背景下的成交量和成交结构产生变化和影响。总体来看,对于商办类房产相对有利。
  商业及办公产品成交上升
  春节之后,深圳楼市成交量持续处于低位,住宅月成交量低于本就低迷的2017年同期的月均约2152套的成交量,2-4月份一手住宅成交量分别为794套、2029套、1934套,2月份成交量较低是由于春节因素直接影响。
  同期2-4月份的一手办公类房产在成交总量中的占比却一路上升。其中,4月份龙光玖钻办公以706套高居榜首,为前十名中其余9个项目办公成交量的2.63倍。一方面,由于地处深圳北站的红山片区,配套较为完善;另一方面,套均面积43平方米单价约6万元/平方米;另外层高4.5米且带装修,综合来看,性价比较高、门槛较低。
  由于属于不限购不限贷产品,据了解该项目由较高比例的外地客户购买。4月份的单盘706套办公房成交量占到全市办公房成交量的63.9%,实为罕见。此外,玖钻4月份的商业(主要为商务公寓)成交量也位居首位。其实,关于这一点与2017年成为深圳整栋的大宗交易元年是一致和相通的,而这是因为严格限价及房贷等调控政策下的必然结果和表现。
  一季度房贷额度稍高于二季度
  3月28日,市法院在一起刑事财产执行案件中,需从被执行人购置的房产中追缴赃款29万元及收益,所得价款按比例发还给受害人。为提高执行效率,在征得当事人同意的情况下,市法院引入大数据询价系统,对案涉房产进行询价。
  案涉房产位于硚口区一栋8层楼房的第4层,约91平方米,两室两厅一卫,非电梯房,简单装修。执行法官将上述房产信息及房屋照片交给大数据询价系统工作人员。工作人员将信息录入系统,不到1秒钟便显示出询价结果。该房产当日市场价为155.19万元,询价报告现场实时出具。加上录入房产信息的时间,询价全程仅需两分钟。
  记者在询价报告中看到,估价内容还包括该房产周边的交通、教育、医疗、生活设施情况。
  目前,当事人对上述询价结果无异议。法院将根据询价结果确定该房产的起拍价,并以询价结果作为拍卖成交价的参考。本周,该房产将进行司法拍卖。
  暂时只评估房产
  市法院执行实施处有关负责人介绍,以往执行财产处置过程,仅评估拍品价格就需一至两个月,且评估机构会收取一定评估费用,由被执行人承担。但找不到被执行人时,这笔评估费用往往需要申请执行人先行垫付。这些都在一定程度上降低了执行处置财产效率。通过大数据询价系统则能缩短询价时间,还能为当事人节约经济成本。
  这位负责人介绍,全市法院执行标的物中,房产占了总量的一半,其余为土地、股权、汽车等。目前,大数据询价系统询价范围仅限于房产,其他类型财产仍需传统评估。
  估价精算到楼层、朝向、装修
  该大数据询价系统运营公司表示,该系统于去年10月上线,希望通过大数据与全球领先的智能算法技术结合,解决传统评估模式时效性差、准确性低、收费高昂等问题。目前,该公司已将这一系统提供给北京、四川、天津、辽宁、湖北等多个省份的法院试用。
  该公司相关负责人称,大数据询价系统通过调取、筛选、排重、过滤等技术手段,得到全国一线、二线城市有效成交数据,其中一线城市的有效成交数据量可以达到百万条,二线城市的有效成交数据量可以达到数十万条。利用这些数据作为大数据询价系统的底层数据及分析依据,可以得出特定区域、特定标的类型的准确当前价格及历史成交价格曲线。
  同时,专业定制开发的智能算法技术能够采集不同区域、不同类型标的差异项对于价格的影响程度,进而对当前价格进行差异项修正。例如,可以分析房产的楼层、朝向、格局、装修情况等对当地房产价格的影响程度,基于此对当前价格进行修正,得出针对具体房产的市场价格。
  此外,该大数据询价系统还会搜集相同或类似拍品的司法拍卖历史成交记录,为法院提供建议起拍价和成交几率预估。

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