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调控严厉打压下的房地产市场

时间:2018-09-30 11:01 来源:焦点房产网 作者:admin
  在城市群崛起的背景下,房企不能再单纯地建房子,而是纷纷寻求角色转变,踏准步调,从“开发商”转变为“生活服务商”,与城市群共成长。
  过去20年,中国经济高速增长、城市化迅速推进,造就了中国房地产行业的“黄金时代”;但如今行业进入“白银时代”,人群和产业高度集中于几大城市群,人民对美好生活的向往使得房企不能再单纯地建房子,纷纷寻求角色转变,踏准步调,从“开发商”转变为“生活服务商”,与城市群共成长。
    禾合肥院子某个户型降价4000元/平方米促销,随即引来老业主集体维权。一些老业主在售楼处拉起横幅,抗议泰禾的调价行为,并提出退款等要求。
  当月早些时候,长沙、杭州也先后出现因降价而引发的业主“维权”行为,业主认为开发商“胡乱定价”、“欺诈业主”、“丧失诚信”。
  早在今年6月,北京市通州区的K2十里春风项目售楼处也曾被业主“包围”,并被要求退房,起因同样在于项目售价下调。
  纵观我国房地产发展史,业主因降价而维权的现象时有发生,且大多出现在市场下行之时。万科、保利、龙湖等大型房企的售楼处,都曾遭遇过“围攻”。
  相比因直接降价而导致“维权”,在市场下行期,开发商推出变相的价格策略更为常见。
  8月末,恒大全国在售住宅楼盘打出了全部8.9折优惠的广告,首付款也可以分期支付,最低首付仅需5%。中粮也于9月末启动全国范围内的“购房节”,对近万套房源推出优惠折扣,涉及16个城市66个项目。
  在北京市场,万科、城建等房企都推出了价格策略。珠三角、厦门等区域的新房项目,近期也有不同程度的价格优惠措施推出。虽然官方的房价数据仍然显示出很好的涨势,但从市场一线来看,调整的端倪似乎已经出现。
  在楼市调控严厉打压下的房地产市场,真的扛不住了吗?
 “2008年,2011年,2014年,全国出现过3轮非常明显的退房潮现象,只要房价出现下调现象,前期购房者就开始所谓的降价维权。”中原地产指出,降价“维权”的现象时有出现,其中以2011年最为典型。
  公开信息显示,从2011年9月开始,北京、上海、南京、宁波等地不断出现降价维权现象,万科、龙湖、合生等多个企业旗下项目的售楼处被砸毁,部分项目的业主还与保安发生肢体冲突。
  按照业内的观点,这三个年份均为房地产市场的“小年”,在监管层出台楼市调控政策之后,市场出现下行。为保证现金流,开发商祭出各种价格优惠策略,部分项目明显降价。
  今年的市场形势,被认为与上述三年有着类似之处。在旷日持久的调控下,开发商对现金流和回款率的要求越来越高,降价走量成为一种可行的选择。
  但有房企人士近日向21世纪经济报道表示,“直接降价”通常是企业最后的选择。因为多年的操盘经验告诉房企,直接降价通常会引发类似的纠纷。
  “如果不得已要进行调整时,最先选择是‘降配’。”该人士说,“降配”是指在不调整价格的基础上,对装修、绿化等配套设施的标准进行下调,从而弥补利润率的损失。 其实在城市群的崛起过程中,包括万科、碧桂园、恒大、保利等多家房企早已跳出传统地产思维,参与到核心城市辐射经济圈的建设中,同时为应对持续的楼市调控、增加新的利润增长点,房企纷纷布局多元化业务,涉及到特色小镇、长租公寓、物流、教育、养老、农业等领域。TOP20房企中,均已或深或浅地布局多元化业务。
  上海万科产城发展总经理郭立超在9月27日每日经济新闻主办的“大城无界”第八届中国价值地产年会现场表示,在中国城市发展过程中,过去单个业务发展的跑道越来越趋向于综合发展,多个业务发展过程其实是一个自然连接的过程;而且黄金时代用地产的逻辑衡量业务时代已经过去,现在做业务已回到业务本身,不会简单的去比较。
  围绕城市群布局成房企新机会
  城市群已成为中国城市发展的主题形态。“要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,加快农业转移人口市民化。”十九大报告的内容,早已明确了我国城镇化的路径和方向。
  数据显示,我国的常住人口城镇化率已经从1998年的30.4%上升到2017年的58.5%,这无疑是推动房地产市场快速发展的重要引擎。
  实际上,在热点城市调控加码、中心城市拿地成本高企的背景下,房企的布局已经出现改变,过去一二三四线城市的分级模式逐渐成为过去,而围绕城市群布局成为房企投资和运营的新机会。
  中国指数研究院数据显示,无论是房地产开发投资额还是商品房销售面积,我国八大主要城市群都居于重要位置。其中,房地产开发投资额方面,2017年八大城市群占比达到76%;商品房销售面积方面,2017年八大城市群占比达到71%。
  业内普遍认为,城市群将成为下一个时期中国城市发展的主流趋势,因此,深耕城市群将成为房企最有效的布局策略。
  以恒大为例,2017年恒大约91.1%的土地储备位于国家批复或者规划的城市群,恒大长三角城市群、长江中游城市群、山东半岛城市群及成渝城市群土地储备较大,均在3000万平方米以上,土储占比分别为11.2%、10%、10%和9.7%。
  而雅居乐集团也以城市群为基础,今年上半年先后在珠三角、长三角、京津冀、成渝及中原等城市群增添30个新项目,截至今年6月30日,雅居乐于69个城市及地区合共拥有预计总建筑面积达3540万平方米的土地储备,当中1081万平方米位于中央政府大力推动的粤港澳大湾区内,占整体土地储备的30.5%。
  保利也可以说是城市群战略最为深入的房企之一,其几年前便提出了“3+2+X”的区域布局战略:3即京津唐、长三角、珠三角区域;2即武汉、成都两个城市;X即其他潜力城市。
  同时,保利也成立了城市群战略部,其以京沪穗等国家中心城市为核心,完善珠三角、长三角、环渤海的城市群战略布点;在城市的选择上,则坚持以市场容量大、需求较为旺盛的一二线城市为主,以有人口、产业、政策支撑的区域为主。
  旭辉主席兼执行董事林中在接受《每日经济新闻》记者采访时表示:“单纯的一二线城市,只能贡献全国房地产销售额的30%,以后或许还有变化。当企业越来越大,围绕这些重点城市群,开展战略纵深,是扩大规模、减少风险集中度的必然选择。”
  多位房企人士认为,今后房地产市场的机会将在城市群,城市群布局将成为未来一段时间房企穿越调控周期的利器。
  房企多元化转型生活服务商
  在城市群的崛起过程中,房地产行业调控持续加码,传统开发业务面临越来越大的挑战,单一的地产开发已经无法满足购房者日益丰富的需求。作为城市的建设者、观察者和资源整合者,房企加速多元化布局,以“美好生活”为出发点,立足于房地产开发与销售,加速向服务商、运营商转型。
  面对房企多元化布局,保利发展上海公司常务副总经理傅小君在第八届中国价值地产年会上表示,每个企业背后的逻辑或操作思路不同,这不是一个去地产化的过程,而是从原来的“房地产开发”转变为“房地产+运营”的一个过程;同时房企这几年已习惯了做一个新兴的模块,迅速扩大规模,最终实现资本化。
  《每日经济新闻》记者注意到,近年来多家房企纷纷更名,日前万科多个城市子公司更名,“房地产”字样消失,保利地产更名为“保利发展控股集团股份有限公司”,此前龙湖、合景泰富地产、时代地产等均已更名。
  保利发展对外表示,“保利地产”的企业名称已无法涵盖当前的业务布局,此次更名也是为了体现公司多元化的发展方向。更名后的保利发展将打造“不动产生态发展平台”,纵向是地产产业链的延伸,打通投资、销售、物管等全链条服务;横向是相关多元业态的扩展,在住宅、写字楼、酒店等场所内提供居住、商务、文化、娱乐、康养、教育、产业经营等综合服务。一旦达到此状态,未来的保利发展就是一个大型的平台型公司。
  这一说法,跟万科对外表述相似。万科董事会主席郁亮在今年6月的万科股东大会上明确表示,去掉公司名称中的“房地产”字眼更符合未来万科的定位。万科依然以地产为核心业务,本次更名并不是为了“去地产业务”,而是扩大经营范围的需求。
  其实,万科近几年的转型步履不停,2012年提出“城市配套服务商”后,各区域公司先后提出“八爪鱼战略”“热带雨林”体系及“6+X”转型战略等;随着行业变化,今年万科再次将战略升级为“城乡建设与生活服务商”。
  万科董秘朱旭公开表示,新时代万科以人民美好生活为中心,围绕城乡发展和居民消费升级两条主线布局业务,有自住住宅、租赁住宅、物业服务、物流仓储和商业开发与运营等主业,还进入了冰雪、度假、教育、养老等业务。
  郁亮希望“万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,想到的是美好生活,不是几栋房子。”
  不过《每日经济新闻》记者梳理发现,在目前房企展开的跨界并购中,其他产业的份额仍旧很小,盈利能力较弱,房地产主营业务依然是房企发展的重中之重,新业务的贡献率迟迟无法显露。
  以万科为例,其2018年中报显示,上半年房地产业务营业收入占集团比重达到95%,较上年同期小幅上升近1个百分点;营业利润方面,房地产业务贡献占比高达96%,较上年同期上升4个百分点。
  于保利而言,更名同样并非抛弃房地产,从业绩上看,“去地产”也不现实,保利2018年中报显示,公司房地产主业占比保持在90%以上。
  傅小君在第八中国价值地产年会现场指出:“从做生意的角度看,盈利和存活是一个不能回避的逻辑,也不是烧钱的方式做的。每个行业不同,要和房地产行业区别开来,而不是用同样的模式思考。”
  此外,阳光城集团执行副总裁吴建斌也提醒称,在严厉的政策调控下很难预测市场走向,但房地产企业要清楚自己的实力和能力,不能盲目地跟着别人做。选择何种产业要算好账,前期投入一定大于产出,这对小企业或负债很高的企业来说是极大的挑战,所以企业要将自己的优势发挥到极致。

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