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房地产项目管理的核心是预算管理

时间:2018-05-10 16:47 来源:焦点房产网 作者:admin
    一、纳税管理与税收筹划的基本原则与底线
  房地产企业,尤其是国有地产企业和上市公司,纳税管理和筹划的基本原则是合法、合理,所有的思路与方案不能违背税法和相关法律规定,同时所有思路和方案必须紧扣经营活动,具备经营上的合理性,不能自圆其说的思路和方案没有任何价值。房地产企业是处在一个非常特殊的行业,整个经营围绕着项目推进和实施,整个纳税管理及税收筹划也必须围绕项目进行。现将项目纳税筹划整体思路进行分析,希望起到抛砖引玉作用。
  我们提炼出房地产项目纳税管理和筹划的五大类关键节点:设计阶段的关键节点;预算阶段的关键节点;核算阶段的关键节点;完工标准的设计节点;工程管理的关键节点。
  二、设计阶段的关键节点
  根据土地增值税规定,普通住宅在土增清算中增值率不超过20%的情况下,可以享受免征土地增值税优惠政策,在整体销售收入中洋房占到45%,那么在设计阶段,界定清晰普通住宅和其他商品房的界限,可以在后期努力争取享受普通住宅优惠。
  三、预算节点的关键节点
  房地产项目管理的核心是预算管理,纳税管理也不例外。由于房地产项目交税分为完工前和完工后两大阶段,交税模式完全不同,因此必须在开始就预估最终完工后的结果。具体实施节点如下:
  1、做好初步测算
  根据实际情况,结合成本造价情况、收入预估情况作出初步预算,对于未来项目的最终税负情况和利润情况进行尽可能详尽的测算,发现问题,做到心中有数。
  2、针对问题进行调整
  找到预算中发现的问题,前期可以调整的马上调整,需要后期逐步实施的也要做好计划,尽量打提前量,切忌发生后生硬调整。
  3、实施过程动态管理
  预算不是死的,是一个动态管理过程,预算实施中根据实际情况的变动,如销售收入和价格变化,成本情况变动,费用情况变动等进行动态调整,确保在预算指导下实现财务的风险可控,纳税的节奏可控,从而实施项目管理和纳税管理。
  四、核算阶段的关键节点
  核算是整个纳税管理和筹划的最关键节点,也是风险管理的最关键阶段,具体可考虑以下思路:

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